メグモグ生活

調理師・日本画家の女房・築古戸建の大家さん・乳がんサバイバー ”わくわくキョロキョロ”がモットーです!

給食のおばちゃん大家シリーズ・バイクガレージ編 その1

こんにちは!メグモグです。

前回まで築古戸建の大家さんへの道のりを書きましたが、今回はバイクガレージ編です。

 

 

1、「土地購入とガレージ設置」

 

①土地購入の経緯

 

2018年4月頃、不動産投資について指導を受けている不動産投資家育成協会の成田先生より「名古屋市内に小さな土地が200万円で売られているけど、買わない?」と連絡を頂きました。

 

土地の大きさは10坪に満たない小さな土地です。

前面道路は、西から東への一方通行。

道路幅は狭い訳ではなく、路上駐車の車があっても通れる広さはある。

 

車用のガレージを設置して、フェラーリくらい停めてもらって月/35,000円くらい頂けたらいいな~という思惑がありました。

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(イラストはカワイイ軽自動車ですけどね…)
 

この時は、1件も投資用物件を所有していなかった頃です。
とにかく初めの一歩を踏みたかった!
名古屋市に小さくとも土地を所有することができれば、今後の展開(担保としても強い?)にも大きく絡んでくると考え、即決で「買います!」と返答。


属性が低く小さな物件から始めるしかなかったので、初めての物件はキャッシュで購入することを決めていた。

 

土地価格200万円で購入。

売主さん側が、測量を行った上で売却してくれるということになった。
そうなると、実際の価値は倍近いと思われる。
とってもラッキー!

 

②この土地の背景

昭和初期の頃、アパートとして2階建ての建物を建て、賃貸にしていたよう。

その後、1階部分をスナックに改装し、2階にお店の方が住んでいたもよう。

その後お店が閉店し、空き家になった。

所有者は80歳すぎのお婆ちゃんで、ご主人から相続したもの。

自分も高齢になったので、自活できなくなった時のために施設に入る足しにするために、建物を壊し測量をして売却したいと考えたそう。

(以上は、契約の時に色々聞いた)

 

③近隣のリサーチ

土地取得後、手土産持参で両隣とお向かいにご挨拶に伺う。

西隣は60歳半ばの、ご夫婦と息子さんが住んでいる。

私が所有する土地を、駐車場として借りたいという思いもあるようだ。

本来であればこの方がこの土地を買うのがベターなだろうが、複雑な事情もあるようだ。

こちらの住宅は角地、もし売りに出されたら絶対買うべし!と心のなかで思っている。

 

東隣は60歳半ばのご夫婦が住んでいる。

長屋のような造りで、1階部分は以前に自営をしていたような雰囲気。

現在はその部分が駐車スペースになっていて、その奥が玄関になっている。

 

お向かいは、90歳近いおばあちゃんが一人で住んでいる。

 

④ガレージ設置に向けてスタート


車用ガレージの見積リサーチのため、エクステリア事業を行っているホームセンターを調べる。

 

カインズ、コーナン、カーマへ

 

⑤車用ガレージが暗礁に!?

 

ここで初めて重要なことに気付かされる!

建ぺい率の問題である。

所有する土地は、建ぺい率60%、容積率200%

建ぺい率を超える建物を建てる場合は建築許可申請が必要で、これだけで30~40万円ほど掛かる。

 

⑥小回りが利く地元業者へのヒアリング

建築施工が可能な近隣の業者を調べ、車のガレージ設置のお願いをすることにする。

自分が住む地域を調べ、2件のエクステリア業者にそれぞれ相談。

最終的に1件の業者だけが真摯に対応してくれた。
もう1件の業者は、打ち合わせの日時は伝えて頂けたがその後音信不通になった…。

電話でのやりとりで、施工が難しいこと判断したのかな…と。

 

やはり建築許可申請は必須。

昔であれば、なあなあな部分があり施工を実施したこともあったようだ。
しかし現在はそのようなことは考えられない。
「エクステリア業者としての今後の事業にも支障をきたすため、建築許可申請せずに建ぺい率を超える建造物を建てることは無い」と言われる。

 

⑦車用ガレージの見積

・ガレージ本体 330,400円 

この土地に建てることができる最大の大きさ、70%オフ

・土地基礎工事 503,200円

・コンクリート工事他 350,420円

・建築許可申請 200,000円

合計 1,494,741円

 

これでは月/35,000円頂けても利回り12%、月/25,000円頂けても8%です。

 

この計画は難しいと判断し、車用のガレージの設置は断念。

 

その2「ガレージ設置断念とその後の構想の模索」につづく