メグモグ生活

調理師・日本画家の女房・築古戸建の大家さん・乳がんサバイバー ”わくわくキョロキョロ”がモットーです!

給食のおばちゃんでも大家さんになれる!その為の行動と思考のヒケツ その4

こんにちは!メグモグです。

給食のおばちゃんでも大家さんになれる!その為の行動と思考のヒケツ その4です。

 

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その4 「リフォーム施工までの流れと、その間行ったこと」

 

①リフォーム箇所を決める

客付業者目線で、「最低限どこを直せば客付できるか」の視点で、リフォーム箇所をピックアップしてもらう。

(客付店店長、客付店で紹介してもらった業者さん、私の3名で)

 

大枠では、水回り(キッチン・お風呂・洗面所)は手直し、畳は全て新調する、壁や襖は現状のまま。

 

・洗濯機置き場が無いことが分かり、台所の一角に洗濯パン設置と給排水を引く

・洗面所に洗面化粧台を新規設置(給排水工事含む)

・お風呂場手洗い器やタオル掛等の撤去

・お風呂場補修塗り工事

・居間として使うであろう和室上部にエアコン設置(コンセント回路含む)

・台所にエアコン取り付け工事(入居者さんがエアコンを設置しやすいよう穴等の工事のみ)

  • テレビコンセント、その他各部屋のコンセント工事 
  • 台所クロス貼り、クッションフロア貼り(下地作業含む)
  • 全和室畳表替え(30.5畳)
  • 全室内クリーニング
  • 廊下と洗面所の間にアコーディオンカーテン設置 

以上の工事の見積書を出してもらう。

 

②相見積を依頼する

物件を購入した業者さんに建築会社(主にリフォームを行っているよう)を紹介してもらい、以上のリストを提出して相見積もりを取る。

(こちらの業者さんには、物件やリフォーム箇所を書面で伝えただけ。独自に物件を見に行って下さったと思われる)

 

③見積の精査

A社(一緒にリフォーム箇所を確認した業者)

  1,270,000円

 

B社(買付業者に紹介してもらった業者)

  1,060,000円

 

私の心情としては、一緒に物件を確認することなく見積書を出して貰ったB社よりも、一緒にリフォーム箇所を確認したA社に施工をお願いしたかった。
B社の金額を伝えて、金額を再度検討してもらえないかお願いした。

(これは初めての経験だったので、かなり勇気が必要でした…)

 

A社の回答→「プロパンガスの業者を自分と取引のある業者に変更してくれれば、金額を合わせる」

 

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これまたビックリな大人な取引です。

台所に設置する洗濯パンのための給排水や洗面所の給排水の工事を、ガス屋さんに負担させるのかな~?と思いました。

 

すでに話を付けてあった買付業者さんから紹介されたガス屋さんとは、口約束だった。

丁重に事情を説明し、取引を無いことにして貰った。(本当にゴメンなさい)

 

A社のガス屋さんには同じ条件(給湯器と追い焚き機能の設置)はお願いした。

→実はプロパンガスの単価が、こちらの業者のほうが安価だった。。。というオチがありました(汗)

 

以上の取引の上、リフォーム工事を着工した。

物件購入決済からリフォーム着工までの期間は1ヶ月半くらい。

 

④ライフラインの移行

 

・水道

市役所水道課とやりとりし、リフォーム工事のため止めずに毎月の水道代を支払う手続きをした。

注:工事等入らない期間であれば、入居者さんが決まるまでは水道を止めることができる。←止めることが出来た事は後で知った(泣)。

 

・電気

最低限のアンペアにした。

その後リフォーム工事の際に、アンペアを上げた。

 

・ガス

リフォーム業者と取引があるガス会社と契約を交わす。

 

⑤郵便物に関して

郵便局に行き、留置依頼をした。

但しその後、私宛の郵便物がこの物件に届いたのは、水道関係の1通のみ。

 

⑥ご近所さんへの挨拶

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リフォーム工事に入るとご迷惑を掛けるので、手土産持参で両隣に挨拶

物件の南側(裏側)に導入道が無い畑があり、そちらの持ち主さまにも手土産持参で挨拶に行く。(事前に売り主さんに聞いておいた)

注:この際も投資家ではなく、「いずれ住みたいが、それまで何方かに住んで頂く」というスタンスで。

 

⑦他社客付け業者のヒアリング(2店)

 

 

物件の概略とリフォーム箇所、写真や動画を持参し情報を伝える。

狭い地域なので、情報はツーカー。

リフォームの業者名を伝えると「リフォームの状況は、直接A社さんに聞きますね!」といった感じ。

立地的に良いようで、2社とも前向きな雰囲気で、「直接見に行ってもいいですか?」と言われる。

「家賃は55,000円頂ければ…」と言うと、「もっと高くても入りますよ!」と強気な発言も頂いた。

 

更に、ここで貴重な意見を頂くことになる。

「地域の自治会に入るには、かなり高額な事が多いですよ!」との情報。

 

⑧自治会長への挨拶

上記の情報を得て、買付業者さんに自治会長さんを調べてもらい、アポを取りお宅に伺う。

 

結果

・入区費、公民館運営費含め 210,000円支払う必要ある

・毎月の町内会費は入居者さんに支払ってもらうが、上記の金額は大家である私が支払うもの

(これはこの区に存在するアパートの大家に対しても同じ扱い、1つの物件に対して上記の金額を徴収するという考え方)

 

物件に住んでもらいたいペルソナは、「夫婦と子供とペット」だったので、子供が自由に気兼ねなく地域のイベントなどに参加して欲しかったので、支払うことにした(泣)

 

1年以内に分割でも良いとの話だったので、悔しかったので半額だけ支払い、半年後全額支払った。

 

市役所に出向く機会があり、この件を話したが、「市としては自治会に関して、どうこう言えない」との見解だった。

 

⑨家賃入金の口座開設

 

政策金融公庫に融資をお願いする予定なのでその窓口にもなり、なおかつ入居者さんの利便性が良い地元の信用金庫にした。

 

不動産投資家育成協会の成田先生に、東濃地区で強い信用金庫を紹介してもらう。

 

政策金融公庫の返済窓口の口座であること、家賃入金用の口座であることで開設。
今後取引ができると良いな~と、期待は膨らむ。

 

その5「政策金融公庫融資のお願いと資料作成」につづく