メグモグ生活

調理師・日本画家の女房・築古戸建の大家さん・乳がんサバイバー ”わくわくキョロキョロ”がモットーです!

給食のおばちゃんでも築古戸建の大家さんになれる!その為の行動と思考 7つのヒケツ その6

こんにちは!メグモグです。

 

給食のおばちゃんでも築古戸建の大家さんになれる!その為の行動と思考 7つのヒケツ その6です。

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その6.「客付について」

地域の3社にお願いする。

 

 

○A店

・立地や駐車場の台数(3台は可能)、間取りなどから、63,000円からスタートでどうかと言われた。

 

・ゴミの出し方、町内の清掃について、町内会費の回収方法、町内の世話係を引き受けるか否か、など入居する際の細かなことを教えて頂く

→私が区長に聞き、追って知らせることにした

 

・リフォーム完了の知らせを私が入れ、天気を見計らって物件の写真を撮りに行ってもらう。
マイソクやHPアップは、業種がやってくれる。

 

・写真撮影や今後の内覧もあるので、鍵を渡す。

 

○B店

・周辺の相場は、1戸建て4DKで55,000円、5DKで65,000円とのこと

・担当者は受け身的な感じで、色々提案してくるような印象はない。

・リフォーム完了後、物件の写真撮りを行いマイソクとHPアップをお願いする。

・写真撮影や内覧のため、鍵を渡す。

 

○C店(購入前からリフォーム着工まで一番お世話になった業者)

・リフォーム完了後、物件の写真撮りを行いマイソクとHPアップをお願いする。

・写真撮影や内覧のため、鍵を渡す。

 

※私の中では、何かあれば一番にこの業者に依頼する順序立ては出来ていた。

 

入居条件設定

家賃は、A社が出した月/63,000円で決定。

 

・入居者さんのペルソナは、ご夫婦と子供(1人か2人)とペット

・保証会社は必ず付ける、場合によっては保証人も付ける

・敷金 2ヶ月、礼金なし

・ペット可 犬OK(猫の場合要相談←個人的に猫は苦手なので…)

・広告料は2ヶ月分

・契約するまでは対応は業者さんがやってくれる。鍵を入居者さんに渡した段階で、私の自主管理とする

 

私自身で行ったこと

 

・物件購入が7月、リフォーム完了が10月だったので、物件周辺の雑草がスゴイ事になっていた。

1日がかりで草取りをした。

 

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・2週間に一度、平日に電話を入れ、状況を聞いた。

問い合わせがあるか、どのような方から反応があるか、など

 

・1ヶ月に1度、各社を回った。

ちょっとした心遣いだが、千円程度のお菓子を手土産に持っていった

→女性スタッフが多いところは喜ばれた。

 

家賃の見直し

 

11月の声を聞き、寒くなると引っ越しを考える人も居なくなるであろうと危機感が迫っていた。

不動産投資家育成協会の仲間のアドバイスで、家賃を変更することにした。

 

現行家賃63,000円→変更家賃59,000円+駐車場4,000円

私に入る家賃は変わらないが、5万円台で検索を掛けるお客様にはヒットするであろうという作戦。

 

自分でジモティーに募集を掛けた

 

「まずはお問い合わせ下さい!」的な感じで投稿してみた。

募集要項は他店と同じだが、広告料が不要であること、事務手数料は私が持つ、という内容。

もし問い合わせがあり内覧の運びになった場合は、一番お世話になっていたC社に投げる予定。

 

これが大失敗だった!

名前や電話番号を名乗らず「ネットは使えますか?」とか「保証会社はどこですか?」などの問い合わせが多かった。

 

後で知ったが、通常の業者が通せない属性の人がジモティで問い合わせてくることが多いようだ。

不動産投資家育成協会の成田先生のアドバイスで、「まずは名前、入居の人数、ペットの有無、電話番号を明記の上、問い合わせ下さい」とした。

 

1件のみ問い合わせがあったが、連絡先の電話番号に架けても出ず。メールしても返信なし。

 

入居者決定!

 

10月の半ばから募集を掛けて、「必ず年内には決める!」と気合で頑張った。

業者さんにも伝わっていたと思う。

暮も押し迫った12月26日、C店の男性スタッフより「入居者さんが決まりました!年内に契約したいと急いでいるので、今契約書を書いています!」と。

 

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嬉しかったです~!!

 

ペルソナ設定どおり、ご夫婦と中学3年生の娘さんと犬1匹のご家族。

 

但し入居の条件があり、南の縁側の雨戸を新しくして欲しいとの依頼だった。

計8枚…。

リフォーム業者に相談し、すぐに見積もりを取る。

ついでに玄関横の部屋の雨戸も取り替えることにした。

合計250,000円(税抜)でしたわ(泣)

太っ腹大家さんです。
それでも、それほど嬉しかったのです。

 

遠方で物件を所有する場合は、このように地元の業者さんとのパイプはとても重要です。

何かあればすぐ飛んでいってくれるし、簡単なことでも入居者さんが困ることがあればその業者さんに電話一本でお願いすることができます。(お金は掛かりますが…)

 

契約と自主管理について

 

入居日が決まり鍵の引き渡しを、物件で行いました。

C店スタッフ、入居者さん、私の3者。

 

今後は入居者さんと直接やり取りすることになる。

最初入居者さんとのやり取りには不安があったが、

「郵便箱を付けてもいいか?」

「室内に掛かっている電灯を替えてもいいか?」

の問い合わせくらいで、後は特に無かった。

 

 そういった点では、戸建一軒家は、一度入居が決まり生活が落ち着くと自主管理は楽です。

管理費を支払うこともないので、出費も減ります。

逆に、客付け業者さんは戸建て物件の管理はあまりしたがりません。

 

が!年が明け、4月頃に一本の電話が架かってくるのです。

入居者さん「大家さんですか?本当に言いにくいことなのですが、退居したいのです」

私「えっ!?(絶句…)」

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つづきは7.「退居後の再度の客付けと入居について」で