メグモグ生活

調理師・日本画家の女房・築古戸建の大家さん・乳がんサバイバー ”わくわくキョロキョロ”がモットーです!

給食のおばちゃんでも築古戸建の大家さんになれる!その為の行動と思考 7つのヒケツ その2

こんにちは!メグモグです。

 

給食のおばちゃんでも築古戸建の大家さんになれる!その為の行動と思考 7つのヒケツ その2です。

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その2 「内覧から買付まで」

 

内覧物件は、

物件1 750万円 JR〇駅 徒歩5分、駐車場なし、7LDK,、残債があるためさほど指値は無理

物件2 440万円 JR〇駅 徒歩25分、駐車場3台、5LDK,平屋

 

業者の担当は、30歳前後の女性でかなりガッツがある。

女性ということで気安さがあり、自分が現在大家としての勉強中であること、今後は戸建賃貸大家として拡大していきたいことなどを話す。

まだこちらの地域では、築古戸建の投資家が現れていないようで、私のような存在が新鮮に映ったらしくかなり好意的で協力的。

 

①内覧 物件1

賃貸にするには広すぎる。

残債があり指値が厳しい。

駐車場がない。

庭や池があり手入れにお金がかかる。

 

以上のことで、対象から外す。

但し大正ロマンを感じさせる雰囲気の家だったので、この地域は欧米からの旅行者が多いので、民泊などには面白いと感じた。

 

②内覧 物件2

所有者の親戚の方が、直接鍵を開けて待っていてくれた。

直接この家の歴史や売却の経緯などを聞かせて頂いた。

ご近所の方の様子や南側の畑の所有者の情報なども聞くことができた。

世間話で話が弾み、内覧だということを忘れてしまうような楽しい一時だった。

 

この物件の最大のウイークポイントは、幹線道路からの導入路がとても狭いこと。

運転が苦手で大きめの自動車に乗る女性には、厳しいかも?←これは今後の客付けでも悩まされた。

 

⇒所有者からの情報

・93歳のおばあちゃんが一人で住んでいたが、所有者である長男の居住地(関東圏)へ転居することになり売却を決めた。

・内覧に立ち会ってくださった方は、所有者の妹さま。

・所有者の兄弟皆ご健在で、お金に困っている様子はないと感じた。

・時々風通しに来られているようで、今でも住めそうな雰囲気。

・ウインドエアコン、冷蔵庫、食器棚など若干の残置物があるが、売却が決まれば撤去するとのこと。

・売りに出してさほど時間が経っていない。

 

⇒購入するための作戦

戸建賃貸の大家ということは伏せ、「いずれ住みたいが、それまで何方かに住んでもらう」というスタンスで交渉することにした。

仕事などのしがらみがなくなれば、本当にここに住んでも良いな と思えた。

 

③購入検討

当時の自分は「指値」ということが頭に無かった。

物件にケチを付けるような気持ちがしていた。(投資家として未熟…)

内覧後、担当者に「購入したいが440万円は自分の思う物件価格より高い」と話す。

すると担当者から「350万円で指値しましょう!!」と強気の発言が出る。

 

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④ヒアリング

買付の前に行うべき一番大切な、現地賃貸需要のヒアリングについてです。

 

行ったこと

業者から貰ったマイソクを持参し、M店に行く。

「賃貸が付く立地か?」「家賃はいくら頂けるか?」を中心にヒアリング。

 

→立地について

物件から更に南に上がった地区にはアパート等賃貸物件が多いので、立地としては良い。

→家賃について

最低でも55,000円は頂けるとの見解。

 

注:客付け業者は基本的に、このような質問をした場合は低めを言います。

最初に高めに言ってしまうと、後で客付けに困ることになるからです。

 

本来は買付前のヒアリングは、3件から5件の業者を回りたいところ。

遠方で時間が無く1件しかヒアリングを行えなかった。

時間がなければ電話でヒアリングをすることも十分可能であるが、その当時の私には電話で気軽にヒアリングをする勇気と技量が無かった。(汗)

 

⑤交渉

内覧で所有者と直接顔を合わせ色々な話をしたので、誠実な思いを手紙に書くことにする。

 

ポイントは、

投資家であることは伏せる。

所有者の思いを汲み、大切に使わせて頂きたい気持ちを伝える。

気持ちが伝わるように、心を込めて手書きで書いた。

 

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⑥買付

買付証明書と手書きの手紙を、PDFで業者にメールで送る。
業者がプリントアウトし、売り主さまに渡して貰った。

 

⑦交渉成立

4~5日後、業者より350万円で指値が通ったと電話を貰う。

残置物は、手付金で売り主さまが全て撤去するという確約も頂く。

 

飛び込みで入った業者の紹介で、地縁があるわけでもない地域の物件を購入できることになった。

 

担当者、売り主さま、アドバイスを下さった不動産投資家育成協会の成田先生はじめ仲間の皆さま、全ての御縁に感謝の思いが溢れ、交渉が成立したとの電話を貰った時には、感動で泣きました(笑)。

 

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大家としての初心を忘れないためにも、この気持は大切にしようと今でも思っています。